La normativa vigente en España deja claro que los arrendadores están obligados a asumir las reparaciones necesarias en los inmuebles alquilados, aunque no deseen hacerlo. Según el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), estas intervenciones deben llevarse a cabo sin repercutir ningún incremento en el precio del alquiler y únicamente cuando los desperfectos no se deban al uso indebido por parte del inquilino.
El propietario tiene como responsabilidad garantizar que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad acordes con el uso pactado. Es decir, debe ejecutar todos los arreglos imprescindibles para preservar el inmueble en buen estado.
Por otra parte, los inquilinos deben comunicar al arrendador, lo antes posible, cualquier necesidad de reparación. Además, deben facilitar la inspección directa del inmueble para que se evalúe su estado, ya sea por ellos mismos o por técnicos designados.
Sin embargo, aquellos pequeños arreglos derivados del desgaste normal del uso ordinario —como pintadas, cambios menores o tapar agujeros— corresponden al arrendatario, tal como establece la ley.
Además, la legislación limita la duración de las reparaciones a un máximo de 20 días. Si las obras obligan al inquilino a abandonar la vivienda temporalmente, el propietario debe aplicar una reducción proporcional del alquiler correspondiente a ese período.
Resumen práctico:
El propietario debe asumir los costes de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, siempre y cuando los daños no sean imputables al inquilino, y sin subir la renta.
El inquilino debe avisar pronto sobre cualquier problema y permitir su inspección. También debe encargarse de las pequeñas reparaciones debidas al desgaste ordinario.
Si las reparaciones demoran más de 20 días y obligan a desalojar la vivienda, el alquiler se ajusta proporcionalmente durante ese tiempo.