En los últimos meses, el debate sobre la regulación del mercado de alquiler en España ha alcanzado un nuevo nivel tras la aprobación de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) y las sucesivas modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Algunas voces proponen ya la derogación de partes sustanciales de la legislación previa de alquiler, y varias comunidades autónomas y colectivos de inquilinos están presionando para que se consoliden los cambios que consideran más beneficiosos. En este escenario, los contratos de alquiler se preparan para una adaptación profunda, con nuevas reglas que afectarían tanto a los arrendadores como a los arrendatarios.

Los cambios principales que se perfilan

A continuación, un resumen de las modificaciones que ya están vigentes o se pretenden incorporar efectivamente si los textos anteriores fueran completamente reemplazados:

1. Nuevo índice de referencia para la actualización de las rentas (IRAV)

   • La Ley de Vivienda eliminó el uso del IPC como única base para subir la renta en contratos firmados después del 25 de mayo de 2023; en su lugar se ha creado un Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que fija el límite máximo de subida en las actualizaciones anuales.
   • Por ejemplo, en enero de 2025 el IRAV marcaba una subida del 2,19 % para los contratos que lo aplican.

2. Límites para subidas de renta en zonas tensionadas

   • En las áreas donde el mercado residencial está “tensionado”, se aplican restricciones adicionales: los propietarios que sean grandes tenedores de vivienda deben respetar ese índice y no pueden fijar rentas iniciales demasiado elevadas en comparación con los contratos anteriores.

3. Prórrogas obligatorias o extraordinarias

   • Se contempla la posibilidad de prórrogas contractuales en casos de vulnerabilidad social o económica. En algunas circunstancias, los inquilinos pueden solicitar prórrogas adicionales al vencimiento del contrato.

4. Duraciones mínimas y estabilidad

   • Se mantiene lo ya establecido: si el arrendador es una persona física, los contratos tienen una duración mínima de 5 años, y si es una persona jurídica, de 7 años. Sin embargo, una parte de los cambios busca reforzar la estabilidad en contratos firmados en zonas tensionadas.

5. Transparencia y obligaciones formales

   • Mayor responsabilidad para el arrendador a la hora de informar sobre condiciones del contrato (por ejemplo, la forma de cálculo de la renta, actualizaciones, fianza, gastos de gestión inmobiliaria).
   • Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben correr a cargo del arrendador, no del arrendatario.

6. Protección frente al desahucio y vulnerabilidad

   • Se introducen mecanismos de protección para los inquilinos en situaciones de vulnerabilidad. Esto incluye procedimientos de mediación, posibilidad de prórroga extraordinaria, y medidas para evitar desalojos sin alternativas habitacionales.

Qué implica la “derogación” de la ley anterior

Aunque el término “derogación” puede sonar absoluto, muchos cambios han sido más bien reformas o sustituciones parciales: ciertos artículos de la ley previa se modificaron o se complementaron, no necesariamente derogados en su totalidad. Algunos de los contratos firmados antes de las reformas mantienen condiciones antiguas en lo que respecta a actualización de rentas o cláusulas pactadas como el IPC.

Por ello, la nueva legislación convive en parte con la anterior: los contratos firmados antes del 25 de mayo de 2023 pueden seguir aplicando cláusulas originales, mientras que los nuevos contratos tienen que ajustarse a las reglas del IRAV, de las zonas tensionadas, etc.

Reacciones del sector

• Inquilinos y colectivos sociales: En general lo valoran positivamente, especialmente el nuevo índice que limita las subidas, las prórrogas extraordinarias y el refuerzo de transparencia. Creen que estas medidas proporcionan mayor estabilidad, previsibilidad y protección frente a subidas abusivas.
• Propietarios y promotores inmobiliarios: Algunas críticas apuntan a que los nuevos límites podrían desalentar la inversión en vivienda de alquiler (“build to rent”), al aumentar la incertidumbre y reducir la rentabilidad. También se quejan de que en zonas de alta demanda los costes mantienen presiones altas.
• Administraciones locales y autonómicas: Tienen un papel clave en declarar zonas tensionadas, fiscalizar contratos, y aplicar sanciones si no se cumplen las normas. Para ellas, la capacidad de intervenir se amplía, lo que implica recursos y mecanismos de control nuevos.

Posibles efectos y retos

1. Estabilidad para los inquilinos
   La previsibilidad de los costes y la posibilidad de evitar subidas enormes ayudará a hogares con ingresos fijos, familias jóvenes, estudiantes, etc.
2. Oferta de vivienda de alquiler
   Si los propietarios perciben que la rentabilidad se ve muy limitada, podrían reducir la oferta, lo que puede generar problema de desabastecimiento en zonas ya tensionadas.
3. Comportamiento del mercado
   Podría aumentar la demanda si muchos inquilinos buscan contratos nuevos con condiciones más favorables, lo que tendería a elevar precios en viviendas que aún no estén reguladas por zonas tensionadas, o incluso provocar “excesos” en arrendamientos temporales.
4. Fiscalidad y sanciones
   Para asegurar el cumplimiento, las comunidades y ayuntamientos deberán vigilar que se informen bien los contratos, que no se vulnere lo pactado respecto al nuevo índice, etc. La imposición de sanciones, multas, o la nulidad de cláusulas abusivas será clave para que las normas sean efectivas.
5. Desigualdad territorial
   Las zonas tensionadas serán decisivas: en ciudades grandes, áreas costeras o municipios de alta demanda, los efectos serán más fuertes; en zonas rurales menos pobladas, quizá los cambios sean menos visibles.

Conclusión

La reforma del marco legal del alquiler en España, lejos de ser una mera revisión técnica, supone un rediseño significativo de las reglas de juego. Si se derriban formalmente las partes de la legislación anterior que ya han sido modificadas, los contratos nuevos estarán sujetos a nuevas obligaciones, índices de subida más limitados, y una mayor protección para los inquilinos, especialmente en zonas tensionadas.

Sin embargo, la transición no está exenta de riesgos: el equilibrio entre protección social y atracción de inversión, la gestión local de las reformas, la claridad jurídica, y la capacidad de ejecución efectiva determinarán si los objetivos de justicia residencial y estabilidad se cumplen de verdad. deberán vigilar tanto los inquilinos como los propietarios, para entender bien qué derechos tienen y cómo negociar nuevos contratos.